正文:摘要:本文对影响杭州房地产价格的各类需求和供给因素进行深入分析,在此基础上,预测杭州房地产价格的中短期和长期价格走势。
关键词 杭州房地产 供给 需求 价格 未来趋势
与全国一样,杭州商品住房市场自1998年以来已持续繁荣了十年。尤其是2007年,杭州主城区一手商品房均价,从年初的9000元/平方米,到年末的14000元/平方米,涨幅超50%。
2008年以来,随着国家一系列房地产调控政策的实施,持续暴涨的房产价格终于低下“高昂”的头,深圳、上海、北京等大城市房价一路下跌。但今年上半年,杭州一手商品房均价仍在14000元/平方米高位盘整,并没有同步下跌,因为杭州市场环境的特殊性,房产价格会不会拒绝下调?08年9月初,房产大鳄万科突然宣布部分楼盘降价促销(最低至原价的75折),一石激起千层浪,杭州市场的房产走势到底何去何从?是从此拐头向下?是下降一个平台调整?还是会小幅回抽?
万科的杭州降价促销仅仅是个案,尚不能论定杭州房价的走向,影响房地产价格波动的因素有很多,但最根本的决定性因素是而且只能是房产的供需状况,其他因素如国家调控房地产市场的政策、宏观经济基本面等是通过影响供求因素来影响房价。本文将详细分析杭州市场商品住宅的需求和供给,在此基础上预测杭州房价的未来走势。
一、杭州商品住宅需求分析近年来,杭州经济持续快速增长,宏观经济基本面向好,居民收入连年增加,城市化进程的加快,外来人口流入保持高速增长,人民币升值预期强烈,CPI持续走高,居民投资房地产规避货币贬值风险的动机加强,杭州的自住型需求和改善型需求强烈。
1、杭州市GDP及人均GDP连续多年保持高速增长,居民住房需求稳定增长2007年全市实现地区生产总值(GDP)4103.89亿元,按可比价格计算,比上年增长14.6%,连续17年保持两位数增长。经 济的 高 速发展必将会推动房地产业的快速发展,作为反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的GDP,同房地产价格之间存在着一定的相关性。GDP特别是人均GDP在某种程度上反映了一个国家或城市的整体经济发展水平。
按照国际经验,人均GDP超过1000美元后居民消费结构开始由吃穿为主向住行为主转化,人均GDP8000美元以下的住房需求仍是高速成长市场,到8500美元之后住宅自住产业市场就会进入饱和和稳定状况,人均GDP在13000美元以上时,住宅需求会步入下降阶段。2007年杭州市按常住人口计算的人均GDP为52638元,按户籍人口计算的人均GDP为61313元,分别增长12%和13.6%,按国家公布的2007年平均汇率计算,分别达到6922美元和8063美元,按目前的发展速度,2年后杭州市常住人口人均GDP即可达到8500美元以上,届时杭州居民的自主住房需求将趋于稳定。
2、杭州市区新增城市人口对住房的需求
2002-2007杭州市户籍人口增长情况 |
|
2003 |
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
户籍人口(万) |
393.19 |
401.59 |
409.52 |
414.18 |
419.5 |
增加人口 |
6.18 |
8.4 |
7.93 |
4.66 |
5.32 |
增长率(%) |
1.60% |
2.14% |
1.97% |
1.14% |
1.28% |
据统计,2002年以来杭州市区户籍人口的变动情况如上表,户籍人口年均增长率1.5%左右,每年户籍人口净增长约5-8万人。由于实行开放的人口政策和对人员进杭条件的日渐宽松,杭州市区户籍人口增长近年来一直较快。虽然自2006年以来,户籍人口增长趋缓,但杭州市区每年新增户籍人口仍有5万人左右。这其中很大部分人口为刚毕业高等院校的学生,他们随后几年就会进入婚育的年龄,作为杭州的新移民,这部分的家庭对新的住房的需求是相当迫切的。
另外,杭州私营经济发达,外来务工人员逐年增加。据杭州市公安局2007年统计,目前全市(包括县、市)共有暂住人口275万,通过租赁解决住房问题的有156万。暂住人口是一个比较模糊的、并不确切的概念,很多人在杭州打工、工作,并没有去办暂住的手续,杭州市区估计有两百万的暂住人口。也就是说,市区差不多有一半的人口并不是杭州的户籍人口。这部分人口中亦有一部分购房需求。根据对外来人口住房情况的调查,目前已自行购房的约占6%左右。
3、市区现有人口改善居住的需求2007年,杭州市存量的住房是70多万套,建筑面积有5468万平方米,平均每套建筑面积78平方米。2/3以上的存量房是90平米以下的,其中48方以下的有16%,48方到70方的是34%,即有一半的房子是70方以下的。70方到90方的是22%,90平米以下的加起来就是77%。也就是说,绝大多数的存量房是90方以下的。
从建成的年份来看的话,2000年以后建成的占1/3,1990年以前建成的占1/3,90年代建成的也占1/3。90年代建造的房子质量明显要比现在建造的房子低,1990年以前的房子质量就更差了,房龄20年以上的房子不仅建筑质量差,房子本身所在的小区环境也不好。这反映出杭州市现有居民改善居住条件的需求是比较大的。
浙大房产研究中心连续三年对杭州市区居民的个人居住满意度进行调查,2007年比2006年稍微提高一点,2006年是62%,2007年是63%,但这只是一个及格的水平。在全国所有省级城市中,杭州应该是最适宜人居住的城市之一,最适宜人居住的城市居民对自己居住的满意度也只是勉强及格水平,这也说明杭州居民改善居住条件的需求较强烈。
2002年以来,伴随经济的快速发展,杭州市居民的人均可支配收入亦保持较快的增长速度。2007年杭州市区城镇居民人均可支配收入达到21689元,同比增长14%。随着城镇居民收入的逐年提高,提高了居民改善性住房的购买力。
4、市区现有人口结构对住房需求的影响从人口波动情况看,建国以来,我国大致经历了三次人口出生高峰,其中第三次出生高峰则发生在1981至1990年间。这个时期虽然实行了严格的计划生育,但我国人口的出生水平仍相对高于70年代末期和90年代以来的出生水平。受第三次出生人口高峰影响,在2005至2020年期间,20岁至29岁间适婚人口数量将形成一个高峰,由此带来的婚房需求正在成为杭州楼市的重要推动力。
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