【摘要】房地产业是一国国民经济的重要产业，因其产业本身具有融资量大，产业链长，波及面广等特点而常常对国民经济产生较大的影响，因而房地产业的发展始终受到学术界，政府界等社会各界的广泛关注。本文应用DEA 方法通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价。进而得出了我国31 个省、自治区和直辖市房地产业行业的总体效率， 运用投影分析的方法为进一步改进和调整房地产业发展提供了相应理论与实证依据。

　　【关键字】DEA;房地产业;效率分析;投影分析

　　中图分类号： 文献标识码： 文章编号：

　　Abstract: Real estate business is major industry in one country’s national economy. Because it has big financing capacity， long industrial chain and wide affections， real estate often produce big influence to national economy. As a result， the development of the real estate industry has always been in academia， government sector， such as widespread concern in the community. In this paper， the DEA method is applied to setting up an overall evaluation by the multi-input and multiple-output indicators， and then it draws the overall efficiency of the real estate industry about our country's 31 provinces， autonomous regions and municipalities. What’s more， this paper use the projection analysis methods to provide a further improvement and adjustment to the development of the real estate industry in both the corresponding theoretical and empirical basis’s aspects.

　　Key words: DEA， Real estate， Efficiency Analysis， Projection Analysis

　　一.引言

　　作为国民经济支柱的房地产业拥有较长的产业链，因而对其他产业的发展具有广泛的影响作用，改革开放以来，中国房地产业有了迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。2003年中国房地产业投资达10106亿元，占固定资产投资的18.3%。自2003年至2006年我国房地产业的企业个数由37123个发展到58710个，平均从业人数由120.54万人发展到160.09万人，当年完成投资额至2006年已到19422.9亿元2020年中国城市化水平将提高到55%，城镇人口将净增到2亿人以上。随着中国城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，中国的房地产业在国民经济和社会发展中的地位将更加的突出。目前，房地产业已经成为政府在制定宏观经济政策和发展规划时重点考虑的产业。因而国内外的学者，专家对房地产业的研究也从未停止。

　　从产业分类的角度看，早在1985年房地产业在国民经济中就已经有了比较明确的界定和定位，1994年之后与国际标准产业分类(ISIC)逐渐靠拢。在1985年实施的《国民经济行业分类与代码》中房地产业与公共事业，居民服务和咨询服务业合并统计，在1994年5月实施的修订后的《国民经济行业分类与代码》方案中，房地产业作为一个独立的门类出现，被列为第10门类，目前国内外对于房地产业的概念界定和范围划分有多种观点大体分为广义和狭义两种。广义的房地产业包括建筑业的一部分，即住房建设;狭义的房地产业不包括建筑业，仅指流通和服务领域内的房地产业的经济活动。在国外的产业分类中，1968年联合国推荐的“标准产业分类法”将全部经济活动划分为十大项，房地产业被列入第八类。

　　本文将基于数据包络分析简称DEA模型给出效率评价的一种方法，该方法能够同时考虑多投入、多产出的情形，从而有效地对房地产业进行经营效率衡量。

　　二.经营效率的内涵

　　经营效率是指在经营过程中对于有限资源(如原材料,人力现金等)的最佳分配方法.从而使得经济资源没有浪费，或对经济资源做了能带来最大可能性的满足程度的利用。本文通过DEA方法中的产出/投入的动态比来衡量和评价经营效率的大小。对于任何一个决策单元，它达到100%的效率是指：(1)在现有的输入条件下，任何一种输出都无法增加，除非降低其他种类的输出。(2)要达到现有的输出，任何一种输入都无法降低，除非增加其他种类的输入。若一个决策单元达到了100%的效率，则该决策单元为有效决策单元。

　　三. 相关文献综述

　　房地产业是一国国民经济的重要产业，因其产业本身具有融资量大，产业链长，波及面广等特点而常常对国民经济产生较大的影响，因而房地产业的发展始终受到学术界，政府界等社会各界的广泛关注。目前国内有许多学者从不同角度应用不同方法对我国的房地产行业进行实证分析，从而为我国房地产业的发展提供了有价值的意见从而对我国房地产业的发展的奠定了基础。

　　施金亮[9](2006)运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高上市公司绩效的途径。

　　何元斌[10](2006)通过集对分析模型对房地产上市公司竞争力的综合评价进行实证研究，对公司的综合竞争力进行评估，为上市公司提高效率和投资者提供数据参考。

　　孟川瑾[8](2007)等选取了进入2006年中国企业500强中的房地产企业为决策单元，对其技术效率，纯技术效率和规模效率进行了相对有效性评价的研究，并且指出：由于规模不同，企业的相对效率值与企业经营收入之间没有必然联系，但高的经营效率带来高的销售增长率才是企业发展的源泉。

　　金晓敏[11](2007)用Malmquist指数分析法得到的研究结果显示：我国31个省房地产开发企业1999—2005年全要素生产率的提高大部分来源于“增长效应”，由此指出了技术创新尤其是管理创新和经营创新的重要性。

　　综上所述，国内的一些教授学者采用不同的方法主要从房地产企业的角度出发来研究房地产公司的经营效率，从而得出这些房地产企业存在的问题和解决的方法。

　　基于此，本文从我国整个房地产行业出发采用DEA的评价方法通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，进而得出了我国31个省、自治区和直辖市房地产业行业的经营效率，指出了我国房地产业的经营效率现状并对我国各地区房地产业的经营效率现状做出了分类，从而更加有效地看出各地区在该行业经营效率存在的差距和原因，同时运用投影分析的方法为进一步改进和调整房地产业发展提供了相应的理论与实证依据。

　　四.研究方法和研究模型

　　(一)DEA方法的基本原理

　　数据包络分析方法( DEA，Data Envelopment Analysis )由Charnes、Coopor和Rhodes于1978年提出，该方法的原理主要是通过保持决策单元(DMU， Decision Making Units) 的输入或者输出不变，借助于数学规划和统计数据确定相对有效的生产前沿面，将各个决策单元投影到DEA的生产前沿面上，并通过比较决策单元偏离DEA前沿面的程度来评价它们的相对有效性。DEA方法以相对效率概念为基础，以凸分析和线形规划为工具的一种评价方法，应用数学规划模型计算比较决策单元之间的相对效率，对评价对象做出评价，它能充分考虑对于决策单元本身最优的投入产出方案，因而能够更理想地反映评价对象自身的信息和特点。

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