摘要：压力测试是分析最不利市场情形下对资产组合影响效果的一种分析方法。本文利用压力测试作为工具来测算房价下跌时房地产贷款违约对银行业净利润的影响程度，最后对压力测试在银行业信用风险管理上的实施提出了一些建议。
关键词：压力测试；房地产贷款；商业银行
Abstract: Stress testing is an analytical method used to test the effect that worst market situations would cast over portfolio. This article applies stress testing as a tool to estimate how mortgage default would affect net income of the banks when real estate prices fall. And then raise some suggestions on bringing stress testing into bank risk management operation.
Key words: stress testing；mortgage；commercial bank
 
1 引言
近年来，优惠的利率条件和宽松的信贷政策，以及强劲的经济增长推动了我国房地产业的迅猛发展。2007年，美国次贷危机爆发，由房地产市场蔓延到信贷市场，进而在2008年9月演变成为全球性金融危机。中国也在这场危机中深受影响，经济增长放缓，节节高攀的房价开始回落。随着房价下跌，因其导致的银行坏账比率开始增加。这些年来，我国房地产业对银行的严重依赖以及金融机构对房地产业的过度支持，已经在各个层面上得到证实，如何测算房价下跌所导致的银行业的信用风险，提高银行业的风险管理能力已经成为我国商业银行面临的重大课题。
2007年12月27日，银监会发布《商业银行压力测试指引》，要求商业银行开展流动性风险压力测试，并在压力测试的基础上，制定风险管理预案，提前做好安排和计划。2008年8月中旬，银监会向广东、江苏、浙江、上海、北京、深圳、宁波等七省市银监局发出了《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》。有银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。令人遗憾的是，由于绝大多数相关银行并未把本次压力测试的结果公布出来，所以公众无法得知在极端情况下，我国银行业抗拒房地产信贷风险的能力到底如何。因此，笔者利用压力测试测算出房贷违约对银行净利润的影响程度。
2 压力测试及其流程
根据国际证券监管机构组织（International Organization of Securities Commissions, IOSCO）(1995)有关文件规定，压力测试是分析最不利市场情形下对资产组合的影响效果的一种分析方法。具体来讲，压力测试的本质思想是获取大的价格变动或者综合价格变动的信息，将其应用到资产组合中并量化潜在的收益和损失。
大多数的风险计量体系，无论是定性还是定量的，都仅仅适用于正常的经济状态，这都是因为这些风险计量体系通常依赖于风险因子过去的表现来预测其未来的变化，而基本的假设条件是风险因子呈正态分布。然而大量的实证研究表明，我们很多时候面对的风险都具有“厚尾（Fat Tails）”的特征。也就是说，它们是非对称的，产生较小的正的收益事件概率较大，而产生大的负的收益事件概率较小，但是后者却往往造成大量的损失。利用正常状态下的风险计量模型来计量“厚尾”区域内的风险变得极为困难，所以就需要压力测试来对极端情况进行分析。
一个完整的压力测试包括以下流程：
（1）确保资料以及数据的可靠性。信用风险压力测试中，银行业必须保证相关信用风险暴露，如贷款额度、利率、期限等数据都是可靠的。在银行的资产负债表中，也要正确体现出来，来保证可以时时对数据进行处理并传递到风险管理系统。
（2）调查资产组合所处环境。调查资产组合所处环境的目的在与从宏观角度来确立资产所处的经济、政治、社会环境。
（3）识别风险因子。识别出对于资产组合价值产生影响的风险性因素。
（4）建立压力测试。根据面临的问题和实际需要，设计压力情景，执行压力测试。
（5）确定冲击大小。执行完压力测试后，我们可以得到一系列的指标，通过指标来确定冲击的大小，以此给相关单位或者人员参考意见。
3 我国房地产市场信贷风险压力测试
3.1我国房地产市场信贷的风险状况
房地产行业的周期性决定了银行房贷存在巨大的潜在风险。据《2008三季度中国货币政策执行报告》，2008年前三季度，全国房地产开发贷款余额为1.97万亿元，购房贷款余额为3.3万亿元，房地产市场的贷款占金融机构贷款18%左右。从上述现状可以看出，房贷规模占银行贷款比例较大，房地产市场的风险是银行信用风险管理的重点。房屋价格的波动影响着房地产资金链条的正常运转，所以银行在房贷业务上的风险暴露取决于房地产开发企业和贷款买房者是否能够按时偿还本息。
3.2我国房地产市场信贷风险压力测试
根据我国14家上市银行2008年第三季度季报所披露的净利润，我们给予合适的增长率估计，得出了14家银行在2009年的净利润的大致估算值。同时对08-09年房价下跌幅度做了不同假设，并且根据不同的拨备率测算房价下跌时由房地产开发贷款和个人住房抵押贷款所产生的对上市银行的负面影响。
笔者根据不同的房价下跌幅度假设，对上市的14家银行的房地产开发贷款和住房抵押贷款导致的净利润的影响进行压力测试。根据压力测试流程，我们对房地产贷款的压力测试如下：
（1） A股14家上市银行，因其是我国金融体系最核心的部分之一，所以按照统计学来说，14家银行的数据是具有代表性的。通过分析这14家银行，基本上能解释我国房地产贷款的情况。同时，本论文所采用的这些银行的数据都是来源其经审核的财务报表，所以能够保证其可靠性。
（2） 如果房价下跌，购房者将处于观望状态，将可能导致开发商和个人借贷者偿还贷款出现问题。因此作为房地产贷款的资产其处于经济增长放缓，房价下跌的环境。
（3） 对于本次测试而言，风险因子就是房价下跌的幅度、开发贷款逾期率，个人住房抵押贷款违约率以及拨备率。根据《关于开展重点地区房地产贷款压力测试的通知》的要求而把压力情景分为轻度压力、中度压力和严重压力三种程度，分别对应的是房地产价格下降10%、20%和30%；同时依据2004年3月银监会颁布的《中国银行、中国建设银行公司治理改革与监管指引》中第二十一条规定“两家试点银行2005年底不良贷款拨备覆盖率，中国银行应达到60%，建设银行应达到80%；2007年底应继续有所增长”。按照这个指引，本次压力测试我们可设拨备率分别为60%，80%，100%。
（4） 根据风险因子，引用相关调研结果 ^[3]的论据，预计08-09年房价下跌10%，2%的房地产开发贷款逾期，个人住房抵押贷款违约率为1.5%；08-09年房价下跌20%，5%的房地产开发贷款逾期，个人住房抵押贷款违约率为3.6%；08-09年房价下跌30%，10%的房地产开发贷款逾期，个人住房抵押贷款违约率为11%。同时参考14家银行年报与季报中所披露的房地产开发贷款余额和新发放的个人按揭贷款。计算出在房价下跌的不同幅度时，不同的拨备率情况下的房地产开发贷款逾期金额和个人住房抵押贷款的违约金额。因此就得出了在压力情境下的风险值。由此我们建立了压力测试。

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