摘要：我国农村集体建设用地流转目前尚未出台价值评估的技术规程，流转价值存在较大随意性。农村集体建设用地流转完整价值构成包括经济价值、生态价值和潜在价值，本文采用文献查询与实地调研相结合的方法，对农村集体建设用地流转完整价值评估进行了初步探究。根据农村集体建设用地流转现状，了解不同经济学领域下的土地价值构成及农村集体建设用地流转完整价值构成，针对不同环境、不同价值采取各自适用的价值评估方法，分析各评估方法在现实条件下的应用要点，以便建立合理可行的农村集体建设用地价值评估体系，制定完善的农村集体建设用地流转价值构成评估方案。

　　关键词：农村集体建设用地 流转价值 构成 评估方法

　　近几年来，中央和各地方对农村集体建设用地流转的重视程度逐渐加深，2011-2014年中央一号文件对农村集体建设用地流转规范均有不同程度的涉及和规定，而农村集体建设用地流转进程也在进一步加快，且在过程中日臻完善，但同时也存在价值混乱等问题。为保障农民根本利益，保护农村集体建设用地资产，完善流转目的下农村集体建设用地价值评估方法，为集体建设用地流转市场价格形成机制的建立创造条件，出台相应的评估指导意见已成为当前亟待解决的现实问题。

　　以河北省景县2013年农村集体建设用地流转情况来看，流转面积大，涉及村庄及农户范围广泛，流转已成为各乡镇普遍态势，且经营主体和流转方式多样化(见表1)。与此同时，关于农村集体建设用地的价值并没有确切的明文规定，农村集体建设用地流转在入市及价值评估方面依然存在较多问题。为解决这些问题，有必要明确集体农村用地流转价值构成并采取适用的价值评估方法，保障土地资源价值的实现。

　　表1 河北景县2013年度农村土地流转明细表(新增百亩以上) 乡镇 经营主体名称 流转面积(亩) 涉及村庄 涉及农户(户) 承包期限(年) 承包费用(元/亩) 经营项目 奖补标准(元/亩) 将河流 瑞朝种植业合作社 240 颜庄、路庄 54 5 800 小麦、玉米 30 盛林种植合作社 505.8 司马庄 13 5 600 蔬菜、果树 60 王瞳镇 煦一农民合作社 423 王七庄 60 15 1000 种植 30 利明蔬菜种植合作社 307.46 西场 7 15 800、300 林木 30 俊营种植合作社 600 堤子 村集体 17 820 苗圃 60 连镇 东亿达养殖公司 429.495 北街 112 15 1000 中草药 30 王军 320.5 北街 76 15 1000 玉米、中草药 30 北留智 严振国 130 碱厂王 27 15 1000斤小麦 小麦、玉米 30 梁集 苏会敏 204.1 三团 15 10 1000 小麦、玉米 30 杨金明 118 曹庄 7 5 800 苗圃 30 马连峰 128.8 西街 9 5 800 苗圃 吴国军 122.489 小焦庄 20 5 800 小麦、玉米 30 张振华 143 娘庙村 10 20 350 苗木 30 龙华 郝志广 210 彭村 70 10 1000 小麦 30 杨保臣 173.62 杨躲 17 10 1000 小麦、玉米 30 任树臣 503.1 杨躲 43 10 1000 小麦、玉米 60 数据来源：2014年河北景县农业局、土地局农村集体建设用地流转汇总案例文件 农村集体建设用地流转价值构成 1.1 土地价值构成

　　研究集体建设用地流转价值，首先应明确土地的价值构成，不同经济学领域对土地价值构成研究的角度各不相同。根据马克思主义经济学角度，土地价值是由土地自然价值和土地资本价值构成。其中，土地自然价值又可以具体分为土地资源价值和土地生态价值，土地资本价值又可具体分为土地资本现在价值和土地资本潜在价值。微观经济学认为土地作为农民的生产资料和生活资料，由土地生产资料价值、土地生活资料价值、生态环境价值和潜在价值构成。产权经济学的研究角度侧重土地衍生的各项权利，认为土地价值涵盖土地所有权使用权、社会保障权、生态环境价值和未来发展权价值。从资源环境经济学角度看，土地价值即为经济价值、社会保障价值、选择价值及存在价值。

　　通过不同经济学领域的比较分析，土地价值构成在本质上是相互联系的，可概括为由经济价值、社会价值、生态价值和潜在价值构成，缺少任何一部分都使得土地价值不完整，造成土地价值的流失。

　　1.2 农村集体建设用地流转价值构成

　　作为土地构成的重要组成部分，农村集体建设用地的价值构成体现在土地价值构成中，但农村集体建设用地属性存在一定特殊性，其价值构成应当有所差别。

　　我国农村土地分为三类：农用地、未利用土地和集体建设用地。由此看来，农村集体建设用地由存量集体建设用地和增量集体建设用地构成。存量集体建设用地即为现有的集体建设用地，由于流转不涉及土地所有权的变化，社会价值并未显现，存量集体建设用地价值即为经济价值、生态价值和潜在价值。增量集体建设用地由农用地和未利用土地的土地类型流转为集体建设用地所得，该项活动并未造成社会价值流失，增量集体建设用地的价值同样为经济价值，生态价值和潜在价值。因此，农村集体建设用地流转完整价值构成包括经济价值、生态价值和潜在价值。 农村集体建设用地流转价值评估方法及要点 根据近年来的实践过程可以看出，农村集体建设用地流转的全面、快速展开已是大势所趋。理论上而言，实现农村集体建设用地与国有土地同权同价也是理所应当。以下就完整的农村集体建设用地流转价值即经济价值、生态价值和潜在价值展开评估思路。

　　2.1 经济价值评估方法与要点

　　介于关于农村集体建设用地的经济价值评估并无确切的文件规范，可借鉴2014年更新发布的《城镇土地估价规程》。根据该规程，对于经济价值的评估方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法和成本逼近法。现实条件下农村集体建设用地价值评估中经济价值评估方法的应用较为普遍，本文将着重分析各种经济价值评估方法的应用要点。

　　2.1.1 市场比较法应用要点

　　市场比较法适用于市场活跃，有充足可比的交易案例的农村集体建设用地地区。选择使用市场比较法时，应当注意：所评估的农村集体建设用地地区市场的活跃程度，可以找到至少三个可比的交易案例;采集可比交易案例时，应当注意选取数据的真实性和全面性，以便各因素的比较修正。

　　2.1.2 收益还原法应用要点

　　收益还原法只适用于有现实收益或者潜在收益的农村集体建设用地估价情况。估算土地年总收益时，考虑正常情况下合理利用待估土地而取得的稳定的持续的收益，该收益是客观收益，而非某一待估农村集体建设用地的实际收益，待估土地所在地区若无活跃的市场和充足可比的交易案例，土地年总收益可按集体土地农业产值倍数粗略估计。土地年总费用的确定应根据土地的利用方式进行具体分析，可参照《城镇土地估价规程》中的年总费用分类。土地还原率的选取应注意土地用途、土地权利、区位、使用年期及不同时期的土地之间还原率的差别。

　　2.1.3 剩余法应用要点

　　剩余法适用于具有现实投资开发或者再开发潜力的农村集体建设用地土地估价案例。使用剩余法进行地价评估时，应注意以下两方面：确定未来开发价值时，待估土地所在地区若无活跃的市场和充足可比的交易案例，可参考借鉴相似环境下国有建设用地价格。核算开发成本时，应对土地开发项目和不动产开发项目的项目开发建设期间所发生的客观费用加以区别，分析不同项目间费用发生的差别。

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