正文:摘要
近年来,为加快城市建设步伐,各地方政府先后成立多个城市开发区以集中建设,建设开发用地增张迅速,那么大量征地势在必行,征地问题引起了广泛的关注,本文通过我国征地中存在的问题入手,结合西安高新区征地的成功案例分析,探究解决城市开发区征地制度问题的有效途径,并提出合理的建议。
由于在征地过程中普遍存在补偿标准低、土地增值收益分配不合理、安置制度有缺陷等问题,失地农民利益受到损害,不满情绪不断上升,对土地征用普遍采取抵制态度,失地农民与政府之间的矛盾日趋尖锐。本文旨在为政府在征地制度方面提供一个合理的有效途径,解决失地农民问题。
一.开发区土地征用制度存在的问题
目前,土地征用引发了一系列问题,究其本质,是征用程序、补偿标准确定不合理、土地征用补偿费和增值收益分配不公平以及失地农民安置方式缺乏多样化。
(1)征地的目的性,征地为了公益性,公益性征地,这个目的性界定得不是很清楚,过量地征了农民的土地。
(2)现在对农民征地的补偿办法是按照计划经济时期按这个土地或者耕地平均的农业年产值的倍数来计算的,补偿偏低,这个办法不合理。
(3)政府对失地农民的就业安置缺乏多样化,不能长远的解决失地农民生活问题。
(4)在征地的时候,对农民或者是被征地农民的知情权、参与权、申诉权尊重不够。
那如何才能找到一个有效的途径来解决上述的问题呢,下文将结合西安高新区土地征用的成功案例,来提出开发区土地征用合理化建议
二.城市开发区征地制度的合理化建议
我国征地制度的改革是一项系统工程,以切实保护农民集体的土地财产权,安置好失地农民的生产生活为宗旨,使得国家、集体、农民三方都感到满意,因此完善征地管理程序,是进一步做好失地农民安置的前提,是稳定农村乃至整个社会安定的重要保证。
(一)改进征地管理程序,促进征地工作合法有序的进行
我国的征地制度中,征地的管理是一个薄弱环节,在征地范围控制、补偿、安置等都“有据可依”的情况下,对征地的管理显得尤其重要。加强征地管理同时必然涉及到征地程序的一些改进。首先,建立土地储备中心,使征地机构在经济利益上与政府、用地单位脱离,让其成为一个相对独立的单位,这样才可能真正实现“公开、公正、公平”。其次,征地过程各环节中各单位、部门的职责要明确,征地的责任主体是各级人民政府;土地管理部门按照规划做好征地申请的审核,行使好审批权:征地机构负责整个过程中的协调和程序;用地单位应不折不扣地对征用土地进行补偿:土地部门、用地单位和社保部门共同解决好失地农民的安置:社保部门要承担失地农民的社会保障责任。再次,加强征地过程的透明度和平等性,主要是应维护农民在征地过程中的知情权和参与权。关于补偿标准、补偿费用、安置保障的方式等问题,应由被征地村民大会讨论,由大会推举信任的代表将村民的意见和要求与用地单位进行谈判,而征地部门和政府不应参与具体的谈判过程。同时,征地过程中的进展及征地结果应全面向村民公开,接受村民的质疑和意见反馈。西安高新区土地储备中心在坚持《土地管理法》规定的征地制度基本原则的前提下,结合新区范围内丈八街办18个村的实际情况,采取征地报批前与农民协议征地的办法,增强了农民在土地征用中主体地位,也缓解了征地批后实施的矛盾和压力最后,应建立独立于征地过程中所有涉及部门的监督机构,建立完善的监督机制。
(二)完善征地补偿制度的对策
1.征地及拆迁补偿标准的确定
(1)准市场法确定征地价格
通过多年征地实践,大多数人认为,农地征用价格首先应该体现农用地本身的质量状况,这种质量状况要通过农地收益(产值)得到充分体现:其次,要体现被征地的区位条件,综合反映土地的社会经济价值;第三,要反映被征地所处区域的土地供求关系。正是基于以上原因,西安高新区土地储备中心在产值倍数法基础上,结合土地市场情况、土地规划以及土地的区位条件,来确定新区范围内土地的征用价格。按城规划划分:在丈八东路以北为城市建成区,该区域设施配套齐全,土地交易量大;丈八东路以南城市三环线以北为城市规划控制区,该区域为城市土地储备区。因此,新区范围土地地价由北向南,沿城市中心径向递减。参照高新区一、二期建成区内土地征用价格6.8万元/亩,确定丈八东路以南城市三环线以北土地征用价格5.3万元/亩,城市三环线以南土地征用价格4.9万元/亩。根据雁塔区土地利用现状,新区范围内农用土地用途主要为耕地、园地、菜地。为了保护农民利益,高新开发区积极和市政府协调,新区范围内的土地采用同一地区,不同用地,同一补偿标准的补偿办法,由市政府委托联合开发办公室统一征用新区范围内土地,土地征用价格5.3万元/亩,地面附着物及青苗也由高新区负责统一补偿。鉴于我国当前的经济形势和土地管理现状,现阶段我国的土地政策需要偏重于功能性和可操作性,以保障经济建设的顺利进行。根据这一原则,我们认为征地补偿标准(城镇规划区内)的确定应该是,以集体土地市场价格为参照,同时考虑本地区经济发展水平、供求关系和区位条件等因素的影响。
(2)实物与货币补偿相结合的拆迁补偿
由于失地农民补偿需求不同,同一种补偿方式结果不能理想的对失地农民进行很好的安置,在拆迁补偿中西安高新区土地储备中心创出了一整套全新的路子,关键是土地储备中心在新区解决拆迁问题时,建立了比较完善的政策,还利于民。在城市拆迁安置工作中,对被拆迁人的拆迁补偿有两种形式:产权调换和货币补偿,同样西安高新区采用这两种补偿方式,对不同的拆迁对象不同的补偿方式,灵活运用,尽最大努力维护农民的权利。在村庄拆迁补偿中,结合农民的意愿,采取不同的补偿方式,土地储备中心制订了三条还利于民的政策:一是实行155平方米置换政策。对原建筑面积在155平方米以内的农户,安置时置换155平方米安置房,不找房屋结构差价;二是安置房超出155平方米建筑面积的部分,按450元/平方米优惠价格购买;三是实行奖励政策。拆迁补偿坚持科学、合理、公开、公平、公正的原则,聘请西安房地产管理局公布的,具有一级资质的勘测、评估单位对村庄建筑物进行建筑面积测量和评估。补偿依据以评估结果为准,评估方法采用重置成本法。雁塔区人民政府2001年11月制订了《关于农村集体财物分配若干问题的规定》,明确土地补偿费、集体经济收益及公共积累分配的具体办法。土地补偿费总额的30%转入乡街经管站专户,所有权属村集体,用于村政建设,土地补偿费总额的70%分给农户,解决群众的生活问题,分配时,由村民小组召开村民大会定出分配方案,经村委会审查同意,报乡街批准。
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